Trong giai đoạn 2014-2016, thị trường BĐS tăng trưởng mạnh ở phân khúc cao cấp gồm căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Tỉ lệ căn hộ cao cấp tăng lên rõ rệt từ 10% thị phần lên 27% vào 2015 và 44% trong nửa đầu 2016.
Theo bộ phận nghiên cứu thị trường một công ty địa ốc lớn tại Tp.HCM, năm 2016 đã có khoảng 50.000 căn hộ mới được chủ đầu tư tung ra thị trường, tính thanh khoản khá tốt khi đạt mức tiêu thụ 40.000 căn.
Nhà giá rẻ lên ngôi
Tuy nhiên, việc công bố đầu tư sang phân khúc nhà vừa túi tiền của nhiều “ông lớn” địa ốc gần đây, dự báo năm 2017 phân khúc nhà giá rẻ sẽ lên ngôi. Thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động, đặc biệt là sự tăng trưởng trở lại của phân khúc căn hộ giá thấp .
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc nghiên cứu tư vấn CBRE Việt Nam, phân khúc giá rẻ và trung bình sẽ bùng nổ trong năm 2017. Thị trường sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân.
Các chủ đầu tư trong nước và công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường.
Chẳng hạn Vingroup công bố xây dựng 300.000 căn có giá từ 700 triệu đồng tại 7 tỉnh, thành phố trong 5 năm tới. Vihajico – Chủ đầu tư Ecopark cũng đang triển khai xây dựng 5000 căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; Him Lam Land với kế hoạch phát triển 2000 căn ở khu Đông Sài Gòn, Keppel Land sẽ phát triển loại hình nhà ở giá rẻ tại một số địa điểm không quá xa trung tâm thành phố, FLC đầu tư ở quận Hà Đông (Hà Nội), và BID Việt Nam với chuỗi Edu-home với quy mô khoảng 4.200 căn (từ nay đến 2022)…
Một số đơn vị tư vấn nước ngoài dự báo tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017-2019. Hiện tỉ lệ này vào khoảng 40-50% nhưng có khả năng sẽ tăng lên 60% vào năm 2017.
Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, có 2 lý do khiến phân khúc giá rẻ sẽ là phân khúc vàng trong năm 2017. Một là, nhu cầu rất cao chiếm khoảng 65-70% thị trường. Bên cạnh đó, do nguồn cung cao cấp bão hoà, nhiều “ông lớn” nhảy vào phân khúc này chắc chắn sẽ phát triển mạnh mẽ.
Hai là, phân khúc này đang có nhiều điều kiện thuận lợi từ cơ chế chính sách của nhà nước. Từ chính sách tín dụng, các quy định pháp luật trong Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các Thông tư, Nghị định kèm theo. Chứng tỏ nhà nước có định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.
“Hốt bạc” từ đầu tư căn hộ Condotel
Căn hộ khách sạn (condotel) đang nổi sóng nhờ sức hấp dẫn từ chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Thông thường mức lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng là khoảng 8% đến 12%/ năm tuỳ thuộc vào từng dự án.
Với giá trị đầu tư thấp hơn nhiều so với biệt thự biển, condotel đã trở thành một kênh đầu tư hái ra tiền của nhà đầu tư trong năm 2016, và được giới chuyên môn dự báo sẽ còn bùng nổ trong năm 2017.
Báo cáo mới đây của liên minh các sàn BĐS G5 cho thấy, năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở 3 thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm không tính các đợt mở bán đã cung ứng hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường, và 12000 căn hộ condotel.
Khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc đang chiếm đa số thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường trên (chiếm 80% số giao dịch thành công). Theo dự báo, giai đoạn 2016-2018, thị trường Phú Quốc, Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của nguồn cung.
Tuy nhiên, loại hình Condotel mới xuất hiện ở Việt Nam, khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không…). Vì thế, trong một hội thảo gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những điều chỉnh về mặt pháp lý để phân khúc BĐS này phát triển bền vững, tránh những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải sau này.
Vấn đề về mục đích sử dụng Condotel, cam kết lợi nhuận… cũng cần được cân nhắc bởi hiện nay Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí.
Nhiều chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư nên chú ý tới một số rủi ro của loại hình này như: thời hạn sử dụng đất, rủi ro từ hợp đồng hay xu hướng thừa cung khi trên cùng một địa bàn có quá nhiều dự án đầu tư.
Đất nền có khả năng tạo “sóng”
Theo báo cáo thị trường TP.HCM quý IV/2016 và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 của CBRE, việc lãi suất tăng, Thông tư 36 được thông qua và sự chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng sẽ có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp.
Công tác phát triển cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu khi tạo ra giao thông thuận tiện hơn giữa các quận trung tâm và các quận ngoại thành.
Vì thế, năm 2017 được nhiều chuyên gia dự báo phân khúc đất nền ở các khu đô thị vùng ven nội đô Tp.HCM và Hà Nội sẽ có tiềm năng tăng trưởng cao.
HoREA cho biết một số quận huyện trọng điểm về đất nền ở TP.Hồ Chí Minh như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… giá đất tăng mạnh từ 20 – 50%. Vì thế, đất nền các huyện giáp ranh TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ thu hút mạnh nguồn vốn của giới đầu tư trong năm 2017.
Còn tại Hà Nội, sau nhiều năm bất động, giá đất nền vùng ven đang tăng trở lại. Theo Savill Việt Nam, quý IV/2016, phân khúc bất động sản nhà liền kề và biệt thự tâm điểm với lượng bán đạt mức kỷ lục kể từ năm 2011.
Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 35.000 căn, tăng 4,9% so với quý trước và 12,8% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hàng bán được tăng 129% so với quý trước với 766 giao dịch được thực hiện, trong đó 64% là nhà liền kề.
Ngoài ra, tính thanh khoản cũng đang tăng rõ rệt. Theo CBRE, giá nhà đất trong năm 2016 tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt là các khu vực như Hà Đông hay Hoài Đức. Đây cũng sẽ là tiền đề để thúc đẩy các giao dịch thứ cấp phân khúc đất nền và nhà liền kề trong thời gian tới.
